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房产灰色资本撑高房价 开发环节大量不明资金
发布日期:2012-11-10  浏览次数:1505 次
“房价高企或源于‘灰色资金’暗撑。”近日,亚太城市发展研究会房地产分会秘书长杨超指出“灰色正在吞噬中国楼市”,再次将地产界的灰色生态链推向风口浪尖。她在接受《华夏时报》采访时强调,房地产的灰色资金一直是业内公开的秘密。

记者了解到,类似的敏感话题经常成为业内“桌下”谈资的热点,灰色资本“玩家”拥有众多操作手法。一位不愿透露姓名的深圳某融资公司高层表示:“尽管楼市在逐步回暖,但开发商的融资空间仍然受限,灰色资本在其中获益的驱动力将会更强。”

无处不在的灰色资本

针对灰色资本在地产业的流向路径,杨超撰文指出,一些开发商将民间资本以高息方式绕道暗中进入楼市,此外,有部分人将来历不正当的“灰色资金”用以购房置业,将货币形态变为实物形态。在她看来,民间资本长期缺乏稳定的投资渠道和规范的融资委托理财,房地产能够满足这些资金投资盈利的需求,而房地产市场还存在大量的洗黑钱行为。

深圳某担保公司人士李群告诉本报记者,房地产开发环节引入的这类灰色资本通常被称为“问不出来源也不能问的资金”。他坦言,自己从业以来几乎每个月都能接触到类似的资金,这些都是朋友圈内相互介绍的“笋盘生意”,即稳赚不赔的生意。

李群举例称,不少担保、典当行都有较深的政商背景,政府机构部门部分官员能拿出价值超过其实际工资水平的资金或实物。通过典当行,他们可以将实物变现,或者获取业界的“授信”,即投资的额度。“我们这些中介机构愿意做这样的生意,主要是因为这些官员压价不会过低,由于他们不懂实际行情,且这笔资金可能是带有某些灰色背景,他们一般不愿意多追究抵押价,而是希望尽快产生投资回报。”李群称。

有了这样的需求,当需要融资的项目急着找上门来时,生意自然就顺理成章了。在李群看来,项目融资利率不会低于银行,有时候甚至会是银行借贷的两三倍,因此不论是中介机构还是投资者都会被高额投资回报吸引,“抵押一套房,回报翻一番”的业内传闻的确能实现。

而这种渠道一般都在圈内运转,保密性非常强。“大家都心照不宣。”李群坦言,由于房地产需要大量资金,且投资回报见效快,因此,该行业的项目经常受到中介机构和有投资需求的“特殊客人”青睐。

此外,灰色资本也在民间集资和借贷的生态链上暗流涌动。记者曾经从佛山市某律所获得一项经济纠纷案件与此类资金相关的细节。据了解,某商业地产项目急需大量资金周转,在银行等其他正规融资屡屡吃上闭门羹,该项目的开发商曾接触到某政府公职人员提出的融资支持,对方提出“融资不限额,且利率虽高于银行而低于其他专业融资机构”的优惠条件,但前提是其亲属要介入。

该开发商其后向律师透露,这些资金除了有正常收入外,还有大量官方背景的实物和资金,沾有“挪用公款”的色彩。因担心风险,上述开发商拒绝了对方。他从业内得知,周边部分项目或多或少都曾通过这类渠道解决燃眉之急,而部分现金流紧张的开发商则通过赠予新建房屋的产权支付本息。

“浑水摸鱼”

“多年来的楼市调控政策,都没有对房地产开发资金来源进行规范,这为地产资金的不透明化提供了很大的滋生空间。”珠海市某中型房企负责人认为,正是因为有这样的土壤,大量的灰色资金才得以在各种神秘渠道中“浑水摸鱼”。

关于这类神秘渠道的表现形式经常见于各大报端。从民间借贷、高利贷,到各类的地产融资理财产品、地产信托产品、房地产私募基金等,这些灰色资金逐步披上各种合法的“光鲜外衣”。

中国银行(2.83,0.01,0.35%)理财规划师雷先生向本报分析指出,由于房地产行业增值空间大,再加上监管部门对房地产资金来源的监管并不严厉,房地产成为很多灰色资金或者不法资金的首选目标。

他称,通过投资房地产公司或参股,以经营收益的形式将非法所得混同后,经缴纳税务,使得犯罪收入合法化,从而达到“洗白”的目的;或者以置业、炒房再出售等手段,变灰色为合法收入。

华澳国际信托经理史先生表示,目前已有越来越多的个人巨额资金通过信托或者私募的形式,参与到房地产投资这个领域。这首先可以起到合理避税的作用,其次信托和私募对资金来源的审查也比较宽松。

他以信托为例,“尽管信托也会要求对资金来源进行说明,但只是一个走过场的形式。”数位私募圈业内人士与史先生的说法一致,认为在现实执行中,细查资金来源会增加业务的不便,且不是业务指标考核的重点,所以“只要形式上过得去就行”。

南方基金某业务部人士向记者指出,对于信托公司而言,与房地产相关的产品仍然是赚钱的项目,为了规避信息过于公开,部分理财产品会隐藏与房地产项目相关的因素,甚至以其他名目发行。

这类产品由于资金需求量大,筹集时间短,对资金来源核实的可行性也很低。“即使有灰色资本,他们都有各种方法掩护,而且他们能在短时间买入的量大,一般都不会被拒绝。”上述人士补充道。

业内人士预计,房地产信托的发行规模未来可能还会缩减,而房企在限贷等调控环境下,获取资金会越来越难。事实上,房企融资渠道受限一直都是房企的心病。

“应该要疏通渠道。房企要存活下来,资金才是救命稻草,融资渠道受限,如果能找到的只有这些灰色资金,房企也得无奈接受。”华南某上市房企融资部负责人曾有过类似的经历,该公司一般只从合法渠道获取资金,但去年融资受限的情况非常严重,最后只好找了“门路”解决问题。

10月CPI上涨1.7% 防房价反弹将成楼市调控重点

2012年10月份,全国居民消费价格总水平同比上涨1.7%。其中,城市上涨1.8%,农村上涨1.5%;食品价格上涨1.8%,非食品价格上涨1.7%;消费品价格上涨1.5%,服务项目价格上涨2.3%。1-10月平均,全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.7%。

10月CPI比9月1.9%有小幅回落,但总体上看,近期CPI增速放缓并且呈现企稳态势,通货膨胀将得到进一步缓解。与此同时,按照现在CPI的同比增速态势,全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大,这也为年内“降准”或“降息”1-2次刺激宏观经济复苏“稳增长”提供了基础的市场环境。

另外,中国人民银行10月13日发布的数据显示,截至9月末,广义货币(M2)增长14.8%,狭义货币(M1)增长7.3%。M2今年以来首次突破14%表明,流动性进一步宽松,有望成为经济企稳回升的动力。

今年以来,总体来看,CPI增速放缓并且呈现企稳态势,通货膨胀将得到进一步缓解,在此基础上,楼市政策“微调”,差别化的楼市调控政策导致市场成交量逐步回暖。与此同时,在降准与降息之下,市场流动性进一步宽松,总体上也推动房地产市场逐步向回暖靠近。

在这样的市场背景下,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2012年10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米,环比9月上涨0.17%,自2012年6月止跌后连续第5个月环比上涨。

在CPI企稳的市场背景下,全国百城房价仍然出现连续5个月上涨的现象,这一定程度上说明,在未来货币政策走向定向或定量宽松之时,市场面临的通胀预期压力正在上升,无论是出于自住购房目的,还是投资购房目的,防止口袋中货币进一步贬值购买力降低成为当务之急。

从国内环境看,随着我国经济发展逐步进入新的阶段,劳动力、土地价格都在上涨,成本推动型通胀压力将长期存在,再加上美国QE3推出,内外两种趋势的重合,对物价上涨进而通胀的影响不容低估。

我们看到,在限购之下,需求被压制,在美国QE3推出的市场背景下,热钱在楼市周边寻找进入的机会。尽管中央政府近期依然坚持不懈的宣传限购限贷,这也是在全球货币“大”爆炸的当下,希望通过控制限购限贷这道水闸,堵住货币不由自主的流向房地产这个最能吸金的大水库;希望即使货币爆炸,也是流向实体经济,当然这不可避免地仍然会对房地产市场产生影响。在QE1的过程中黄金白银石油狂涨,QE2期间也同样。近期,多家房企或赴港上市、或收购上市平台,或在通过境外渠道进行频繁融资,均表明热线政策缓慢地流向中国房地产市场。此时,其实聪明的投资客早就明白手中的资金该流向哪里。

因此,在股市大盘走低、通胀预期、人民币升值压力,资金缺乏投资渠道的市场之下,势必会导致房产成为资产保值升值的首选投资项之一,这一定程度上也会助推房地产市场成交量的持续回升,从而最终传导到价格的上涨与反弹。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,从价格未来趋势角度来看,尽管当前由于楼市政策“微调”,成交量逐步回暖,房价降幅正在收窄,能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在,房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看,全国百城房价连续5月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”,在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下,房价不可能重回大幅降价的市场环境。

一定意义上来讲,本轮调控以来,购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下,全国房价开始有小幅回升的趋势,今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”,但是,购房者已经很难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内,小幅优惠或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下,购房者应该抓紧房企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价时机进行购房,而不是持续观望,等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。

从整个市场“基本面”来看, 2012年整个1-8月,全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象,开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。此外,成交量的持续回升也导致1-10月的房地产市场“基本面”开始逐步小幅好转,1-10月及今后整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。在这个阶段,以首套房置业为主的需求将会继续积极入市,继续放量,延续之前成交量回升的局面,这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观,这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积,甚至重拾土地市场拿地的热情,逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为,市场“基本面”开始好转,开发企业资金面不太紧张,防止房价报复性反弹成为明年楼市甚至更长时间段内调控的重要课题,调控政策仍需常态化执行,限购政策明年或将继续执行。

从当前来看,全国百城房价连续5月上涨,市场已经出现房价降幅收窄甚至个别项目小幅涨价的现象。因此,当前调控的压力仍然存在,“去投资化”的限购限贷政策尚短期内不可能出现明显松动,外来的投资投机性需求不会大规模入市,限购政策有可能明年会继续执行。

此外,政策层面仍然需要从严执行,继续执行差别化的税收政策保护首套房“自住需求”,为刚需一族争取更多的购房时间。从政策面的走势可以看出,由于“微调”政策仍然继续针对首套房自住需求进行,那么也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会,尽管房企房价降幅收窄甚至只有小幅的房价促销优惠,但是,整个市场基本面尚未明显有好转的迹象,应该来说,在市场尚处于恢复的阶段过程中,在限购限贷政策的之下房价不会出快速上涨的趋势,在房价相对平稳的阶段,仍然是自住需求、刚需一族相对合理的购房时间“窗口”,在这个阶段,首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。

 

来源: 华夏时报

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